【レジル株式会社×三菱UFJ信託銀行株式会社】マンション資産を次世代へーー防災と管理で築く資産価値向上の新提案

老朽化と高齢化、どう対応する？マンション資産価値を維持するための課題

ーー まずは、マンション資産価値の課題についてお伺いしたいと思います。それぞれの目線から、どのような課題があるとお考えでしょうか？

伊藤：資産価値に影響を与える課題としては、老朽化があげられます。マンションは時間が経つにつれて、外壁のひび割れや配管のトラブルなど、共用部分の修繕が必要になります。特に大規模修繕は費用負担が大きく、住民間で合意を取るのが難しくなることも多いです。

また、老朽化が進むと、建物の防災性も低下します。地震や台風への対策が不十分だと住民の安心感やマンションの資産価値まで損なわれてしまうんです。国土交通省が実施した「令和5年度マンション総合調査」でも、区分所有者の42.7％がマンションの耐震性に不安を感じていると回答しています。

さらに、住民の高齢化も大きな課題です。高齢になると日常生活での負担が増えますし、マンションの理事会運営に関わるのが難しくなる傾向があります。理事会がきちんと運営されることは、マンションの資産価値を保つための議論や意思決定に不可欠ですので、高齢化によって理事会運営が難しくなることは、間接的に資産価値に影響を与えると考えています。弊社から見ても、管理組合や管理会社も同様に、人手不足や業務の質の低下といった課題に直面していることがうかがえます。

ーー 住民も管理者も高齢化が進むと、運営の負担がさらに増すということですね。そうした課題に対して、どのような対策が考えられるのでしょうか？

伊藤：早期の計画立案が大切だと思います。修繕積立金をしっかり管理して、必要なタイミングで大規模修繕ができるように準備しておくこと。それに、若い世代も運営に参加しやすいような仕組みを整えることが重要ですね。

佐藤：防災に関しては、最新の設備を導入することが欠かせません。2019年に千葉県で起きた台風15号の被害をきっかけに、ここ数年は非常用電源の必要性が改めて注目されています。台風が通過した直後には、約62万1800戸が停電する事態が起きました。

万が一、何かがあったとき、プライバシーが制限され窮屈と思える避難所で過ごすより、家で安全に避難生活を送れたらとても安心ですよね。

実際に、積水ハウス株式会社 住生活研究所が実施した「防災に関する調査（2023年）」によると、避難所での生活に「とても抵抗がある」「やや抵抗がある」と回答した人は65.0％となりました。一方、「在宅避難を選びたい」と回答した人は84.8%に上り、その理由として「プライバシーが保たれる」（57.1%）が多くを占めています。

一方で、マンションで給水ポンプを動かすには電気が必要であるなど、最低限の生活環境を維持するにも共用部への電力供給が不可欠です。太陽光発電設備や蓄電池を備えておくことで、災害時にも最低限のライフラインを確保でき、在宅避難が可能になるんです。これは、マンションの資産価値を維持するだけでなく、向上させる手段にもなります。

特に、最近のマンション購入希望者の傾向として、防災力の高さを重視する声が増えています。防災対策がしっかりとできているマンションは、やはり魅力的だと思います。

ーー　なるほど。太陽光発電設備や蓄電池は電気料金削減のイメージでしたが、資産価値向上にも役立つのですね。一方で、最近はエネルギー価格の高騰も問題になっていますが、このあたりの影響についてはいかがでしょうか？

佐藤：2022年の2月に起こったロシアによるウクライナ侵攻などの国際情勢の影響で、エネルギー価格が急激に上昇しています。2022年の9月には、1月に比べて原油は1.7倍、液化天然ガス（LNG）で11.7倍、石炭は2.8倍に輸入価格が上昇しました。

出典：資源エネルギー庁資料（Wellulu編集部にて一部改変し転載）

この影響は多岐にわたり、特に電気料金の値上がりは家計に直接響いています。生活コスト全般が上昇する中で、管理組合がマンションの管理費や修繕積立金の増額を住民へ提案するのは非常に難しい状況になっています。

このような状況下だと、建物の老朽化対策や設備の更新も後回しにされがちです。そうなるとマンション自体の防災性や快適性が下がってしまい、結果的には、マンションの資産価値にも悪影響が出てしまいます。

児山：マンションの資産価値の低下には、理事会制度の仕組みも関係していると思っています。

一般的なマンションの理事会は、住民が持ち回りで運営する「輪番方式」を採用していますが、この仕組みにはいくつかの課題があるんです。

まず、役職を担うこと自体が重荷と感じやすいこと。マンション理事会においては、理事長や副理事長・会計担当・監査など、いろんな役職を分担するわけですが、結構な負担となるため、住民に敬遠されやすい傾向にあります。

さらに、輪番方式では毎年理事長が交代するケースが多いため、方針が定まりにくく、マンションの運営そのものが安定しないことがあります。その結果、マンションの老朽化や設備トラブルへの対応が遅れたり、修繕計画が進まないといったリスクが生じることもありますね。

住民の安心・安全な生活を守る。マンションの資産価値向上を目指した両社の取り組み

ーー　マンションの資産価値に影響する課題について理解できました。こういった課題に対する両社の取り組みを教えてください。

佐藤：私たちが提案を促進しているのは「マンション防災サービス」です。太陽光発電設備や蓄電池、EV充電設備などの分散型電源をマンション内に設置し、停電時でも共用部の動力設備に電気を供給できる仕組みを提供します。災害で停電が発生しても、給水ポンプ（水道・トイレ）やエレベーターが使用できれば、自宅で安心して避難生活を送れるようになるんです。

特にご高齢の方、小さなお子さんがいるご家庭、ペットを飼っている方には大きな安心材料になるはずです。太陽光発電設備や蓄電池は、災害時だけでなく、日常でも電力料金の削減を期待できるのも魅力です。

また、防災サービスの一環として「マンション一括受電サービス」を導入します。一括受電はマンション各戸の電力契約（低圧契約）をマンションで単一の電力契約（高圧契約）に変更することで、電気の購入価格を下げられる仕組みとなっています。太陽光発電設備や蓄電池など、防災設備の導入費用は弊社が負担するので、住民や管理組合の負担はありません。

さらに、マンション全体に対して、実質再生可能エネルギー（以下「再エネ」）100％の電力を供給しています。協働企業から供給予定の再エネと非化石証書（※2）を活用しながら、一括受電とマンションに設置した分散型エネルギーリソースの制御・運用を行うことで「マンション1棟まるごと脱炭素化」を実現しています。

このように私たちの取り組みは、マンションや地球環境の持続可能性を高めるだけでなく、住民が安心して暮らせる住環境を提供するため、まさに「社会的イノベーション」と言えると自負しています。

ーー　三菱UFJ信託銀行さまの取り組みについてもお聞かせください。

児山：私たちは、理事会を設置しない新しい形の管理運営サービス「PROTHIRD（プロサード）」を提案しています。このサービスでは、従来のような住民主体の理事会を設けるのではなく、弊社が「外部管理者」として運営を担当し、より効率的かつ専門的に管理運営を行います。

具体的には、これまで理事会で議論されていたさまざまな課題を分析し、それに基づいた解決策を住民の皆さまに提案します。また、総会では議案の内容をわかりやすく説明し、住民間での合意形成をサポートします。さらに、管理会社と密に連携し、日常の運営がスムーズに進むよう調整役も担います。

たとえば、レジルさまから「マンション防災サービス」の導入をご提案いただくとします。私たちはその提案を住民に説明し、総会で承認してもらうプロセスを主導します。そこで承認を得られたら、実際に防災設備の導入するなど在宅避難の環境づくりを一気通貫でサポートさせていただきます。

このように、弊社が管理者としての役割を担うことで、マンションの運営が安定し、住民の負担を軽減できます。また、修繕計画の遅延や運営の不安定化といった問題を防ぎ、結果として資産価値の向上にも寄与すると考えています。

ーー　両社の取り組みは異なりますが、どちらもマンションの資産価値向上を目指している点は共通しているのですね。それぞれの取り組みで特に意識しているポイントを教えていただけますか？

児山：マンションの管理運営を担当するにあたって最も重要なのは、住民に「このマンションなら安心して住める」と感じてもらうことが大切ですね。

私たちの理想は、「トラブルを未然に防ぎ、住民が何も気にすることなく生活できる」ことです。そのためには、信頼できる管理体制を築いて、目立たず運営していくことが基本だと考えています。

佐藤：おっしゃる通り、私たちも同じです。たとえば、日常で当たり前のように電気が使える環境や、万が一の災害時にも不安を感じさせない防災体制が整っていると、住民は安心して生活できると思います。

快適で安全な住環境を維持するためには、管理運営をスムーズに行うことが必須です。そのためにも、管理体制をしっかり見える化することが重要ですよね。

児山：管理体制の可視化は、私たちがまさに大切にしているポイントです。住民への情報提供を怠らないことはもちろん、信用・信頼を基盤とする金融機関が管理を担うことで大きな安心感を住民に提供できます。

防災対策や組合運営が円滑に行われていると、住民の満足度も上がります。管理体制を整えることで、購入希望者を引きつけ、結果的にマンションの価値が自然と高まり、ディベロッパーによる販売活動も安定するのではと考えています。

マンションの資産価値を再定義ーー未来に引き継ぐマンションの新しいカタチ

ーー　これからの未来を見据えて、マンションのあるべき姿はどのように変化していくべきとお考えですか？

児山：これからは、住民のウェルビーイング、つまり生活の質や心の豊かさを高めることが、マンションの資産価値向上につながると考えています。ただ物理的な設備を充実させるだけでなく、住民の満足度を向上させる取り組みが重要です。

そのために、私たちはデータ活用に注目しています。住民の意見やニーズをデータ化する仕組みを整えることで、防災を含む住環境の改善に活かせるのではないかと考えています。たとえば、マンション掲示板の情報をスマートフォンで簡単に確認できる機能や、ゴミ収集日を通知するアプリの導入は、住民の利便性を大きく向上させるでしょう。また、住民が自由に意見を投稿できる仕組みを設ければ、日常の問題や要望を管理側がより正確に把握できるようになります。

こうしたデータを活用し、具体的な改善アクションや必要な設備の導入を迅速に行えば、住民の満足度が自然と高まり、結果的にマンション全体の価値向上につながると期待しています。このように、テクノロジーを活用して住民参加型の運営を実現することが、今後のマンション管理の新しいスタンダードになっていくと考えています。

石崎：現代では、隣人同士のコミュニケーションが減り、助け合い文化がだんだんと衰退していますよね。特に、単身世帯の増加や高齢化が進む中で、社会的孤立や老老介護といった問題が深刻化しています。

地域全体で支え合い、助け合う仕組みが必要ですが、ここでもポイントになるのがデジタルだと思っています。

たとえば、電球の交換や荷物の受け取りなど、日常のちょっとした助け合いをデジタルプラットフォームを通じて行えるシステムはいいですよね。

住民同士が気軽にサポートし合えるようになれば、高齢化社会においても孤立せずに安心して暮らせるようになると期待しています。これからの時代は、血縁を超えた新たな絆が大切になってくると思います。

佐藤：住民同士の持続的なコミュニティ形成と同様に、住環境においてもサステナブルな要素を担保することが非常に重要だと考えています。国土交通省発表の「マンションを巡る現状と最近のマンション政策等の動向」によると現在、築40年以上のマンションは国内に約137万戸ありますが、10年後にはその数が約274万戸に倍増すると予測されています。つまり、古いマンションが一般的になる時代が確実に訪れるということです。

こうした状況に対応するためには、既存マンションの資産価値を向上させる取り組みが不可欠です。これまでは「少し住んだら新しいマンションへ引っ越す」という考え方が主流でしたが、これからは「終の棲家」として長く住み続け、次の世代に引き継ぐことを視野に入れた時代に変わりつつあります。

そのためには、定期的な修繕だけでなく、リノベーションや防災対策、さらには住環境のアップデートが欠かせません。

また、住環境を通じて「プラネタリーウェルビーイング（地球規模のウェルビーイング）」に貢献する視点も重要です。たとえば、マンションのリノベーションや修繕において、エネルギー効率を高める設備の導入や、再エネの活用を推進することで、脱炭素社会の実現に寄与できます。実質再エネ100％電力供給を可能にすることで、住民も意識せず地球規模の環境保全に取り組めるのです。

マンションの価値は建物の新しさだけでなく、住民が安心して快適に暮らせる、ウェルビーイングな住環境も大きく影響します。

私たちは、こうした視点を大切にしながら、マンションの資産価値とともに、住民個々の幸福だけでなく、地球全体の持続可能性を意識し、次世代に受け継いでいくための取り組みを今後も進めていきたいと考えています。

ーー　なるほど。マンション管理や防災体制について、新たな視点が広がりました。最後にあらためて、マンションの資産価値向上を果たすために特に大切だと思うポイントについて、ウェルビーイングな視点も織り交ぜながら、それぞれのお考えをお聞かせください。

伊藤：住民が歳を重ねても心身ともに健やかに暮らせる環境づくりが、資産価値向上の鍵だと思います。特に、デジタル技術の活用には大きな可能性があります。住民が快適に生活できるような便利なサービスを提供し、満足度を高める意識を怠らないこと。その結果、住民が長く住み続けたいと思えるマンションが増えていくことが理想だと思います。

児山：私たちも同じように、住民が負担を感じず、マンション管理がスムーズに運営される基盤を整えることが大切だと考えています。理事会を不要とする管理モデルや、住民の意見をデータとして活用することで、安心して暮らせる仕組みを提供していきたいですね。そうした仕組みが、マンションの価値を保つための基盤になると信じています。

石崎：マンション生活の満足度を高めるには、やはり住民同士のつながりが重要です。特に孤立を防ぐためのコミュニティづくりが鍵だと実感しています。デジタル技術を活用して、住民同士が気軽につながれる仕組みを作れば、マンション内だけでなく地域全体の交流も活性化すると思います。

佐藤：高齢化や人材不足が進む昨今において、私たちが防災対策や日々のマンション運営のサポートをしっかりと担うことで、住民に安心感を与え、経済的な負担も軽減できると考えています。また、住民の声を積極的に反映しながら、管理や防災の方向性を柔軟に調整することも必要です。そうすることで、次の世代にも安心して引き継げる「終の棲家」を実現し、負担なく脱炭素や環境保護に向けた行動ができる状態に近づいていけるのではないでしょうか？

ーー　皆さま、本日は貴重なお話をありがとうございました。

レジル株式会社：
マンションや公共住宅での一括受電や防災機能を提供し、脱炭素化とレジリエンス強化を実現する「分散型エネルギー事業」、再生可能エネルギーの調達・供給を通じて、企業のカーボンニュートラルを支援する「グリーンエネルギー事業」、デジタル技術を活用して電力管理や運用の効率化を推進する「エネルギーDX事業」、そして地域や自治体向けに最適な脱炭素ソリューションを提供する「脱炭素ソリューション事業」の4つの事業を展開。

今回は「分散型エネルギー事業」における、マンションのレジリエンス強化を目的とした「マンション防災サービス」を中心に話を伺った。本サービスは一括受電の仕組みと太陽光発電設備と蓄電池を活用し、災害時におけるマンション内の生活環境維持を支援する。再エネ100％の電力供給やEV充電設備の提供など、マンションの価値向上にも寄与。

三菱UFJ信託銀行：
三菱UFJフィナンシャル・グループの中核を担う信託銀行。受託財産管理、遺言信託、不動産仲介、証券代行業務を行っている。

今回、主にお話を伺ったのは、2025年度より提供予定のマンション管理組合向けの外部管理者事業「PROTHIRD（プロサード）」。PROTHIRDでは、三菱UFJ信託銀行が外部管理者を受託し、運営に関わる。理事会を設置しないため、理事会役員の選出・就任は不要となる。本事業は、社員のアイデアを事業化する取り組みである、三菱UFJフィナンシャル・グループ新規事業創出プログラム「Spark X」での受賞により、実現に至った。

※2 非化石証書
https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/hikasekishousho.html
https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/hikasekishousho_jirei.html

参考文献
マンションを巡る現状と最近のマンション政策等の動向｜国土交通省
令和5年度マンション総合調査│国土交通省